Преимущества машканты в Израиле для репатриантов

Покупка собственного дома или квартиры — это самое важное приобретение после переезда в другую страну. Несмотря на то, что в 2023 году рынок недвижимости в Израиле немного «охладился», цены на жильё всё ещё остаются высокими. В мае средняя стоимость объекта недвижимости составила почти 2 миллиона шекелей, или около 540 тысяч долларов. В Тель-Авиве и Иерусалиме за квартиру придётся заплатить ещё больше: $811 000 и $660 000 соответственно.

Приобрести недвижимость за наличные готовы немногие. Поэтому государственные и частные финансовые организации предлагают ипотечные ссуды, которое позволяет получить средства, необходимые для покупки квартиры. Израильская сфера ипотечного кредитования в целом похожа на то, что есть в России и в странах Запада, однако имеет некоторые особенности. В этой статье мы попробуем разобраться в её тонкостях и оценить все преимущества и недостатки.

Разбираемся в сути машканты

Ипотека — это долгосрочный кредит, выдаваемый банком или другим финансовым учреждением, который позволяет покупателю приобрести квартиру, дом или земельный участок здесь и сейчас, вместо того чтобы годами откладывать деньги. В Израиле ипотека называется «машканта» (משכנתה): этот термин происходит от слова «закладывать».

Существует два вида ипотеки: обычная банковская и льготная, с участием государства. Вторая предназначена для израильтян, покупающих своё первое жильё. Для того, чтобы воспользоваться льготой, репатрианты должны оформить специальный документ — Теудат Закаут. Он выдаётся на год с правом продления.

Банковская машканта предоставляется всем желающим. Ссуду на покупку недвижимости можно взять как в шекелях, так и в иностранной валюте: долларах, евро и британских фунтах стерлингов. Срок кредитования составляет до 30 лет. Тело кредита чаще всего разбивается на несколько частей — как правило, три:

• С фиксированной процентной ставкой — квуа ло цмуда;
• С плавающей ставкой, привязанной к определённому индексу — квуа цмуда ле мадад;
• С плавающей ставкой, привязанной к ставке «прайм» — рибит маштана прайм.

В ипотеке как минимум 1/3 кредита должна выдаваться по фиксированной ставке. Индекс, к которому привязана ставка, пересматривается раз в 5 лет: это может быть индекс потребительских цен или индекс ценных бумаг. Ставка «прайм» рассчитывается по формуле «ключевая ставка Центрального банка + 1,5%». В мае 2023 года ключевая ставка составляла 4,75%.

Если процентная ставка по кредиту является фиксированной, то сумма ежемесячных выплат не меняется в течение всего времени, независимо от инфляции. В тех же случаях, когда ставка привязана к индексу или ключевой ставке ЦБ, размер взносов будет увеличиваться или уменьшаться в зависимости от колебания этих показателей.

Например, индекс потребительских цен («мадад»), как следует из данных Центрального бюро статистики, за год вырос на 5 процентов.

Процентная ставка по ипотечному кредитованию в иностранной валюте равна ставке LIBOR плюс фиксированная премия, установленная банком. LIBOR — это ставка, по которой лондонские банки предоставляют займы другим банкам, она пересматривается каждые 3-6 месяцев.

Валютная машканта предоставляется на срок до 30 лет, хотя кредит в долларах по фиксированной ставке можно, как правило, получить не более чем на 10 лет. Зато привязанные к доллару ссуды можно гасить досрочно без каких-либо штрафов и ограничений.

Уникальная особенность машканты заключается в том, что все части кредита могут быть выданы на разный срок: например, одна — на 20 лет, другая — на 25, а третья — на 30. И в каждом банке для этого есть собственные условия.

Условия, которые предлагаются по программе машканта

Стандартные условия предполагают, что ипотечный кредит может покрыть до 75% стоимости жилья. Это параметр называется LTV (loan to value) и означает соотношение стоимости кредита к стоимости залога. Например, если квартира стоит миллион шекелей, то банк выдаст машканту на 750 тысяч. Иностранные граждане могут взять ссуду с LTV не более 50%. Тем не менее, в ряде случаев брать машканту до репатриации в Израиль может быть выгодно:

• Штраф за досрочное погашение в большинстве случаев отсутствует;
• Можно взять весь кредит с плавающей ставкой;
• Не обязательно приобретать полис страхования жизни.

Налог на покупку жилья для иностранцев существенно выше, чем для резидентов страны, однако если совершить репатриацию в течение 1 года после сделки, то можно оформить возврат налогов.

Взять ипотеку можно на срок от 4 до 30 лет — это зависит от возраста и дохода заёмщика. Так, например, лицам старше 60 лет одобрят кредит сроком не более чем на 20 лет, если у них нет более молодых созаёмщиков. LTV в 75% можно получить только в том случае, если берётся кредит на первое жильё. Первоначальный взнос должен составлять не менее 100 000 шекелей — даже при условии, что в процентах сумма получается меньше.

Как решить любую проблему в Израиле?

Собрали все советы в одном журнале

Скачать справочник

Кто имеет право на получение ипотеки через машканту?

Оформить машканту имеют право как резиденты Израиля, так и иностранные граждане. Однако, как уже было сказано, для них будут действовать разные условия. По общим правилам, кредит на покупку жилья можно получить с возраста 20 лет, но в ряде случаев банки могут одобрить заём и для более молодых клиентов — в этом случае срок кредита будет ограничен до 8-10 лет.

Лица, ранее никогда не приобретавшие в собственность дом или квартиру в Израиле, могут рассчитывать на машканту в размере до 75% от стоимости недвижимости. Если же покупается уже не первое жильё, то банк предоставит кредит только на 50% стоимости.

Льготная машканта предусмотрена для новых репатриантов: они могут воспользоваться этим правом в течение 15 лет после получения гражданства Израиля. Условия следующие:

• Возраст — не менее 21 года
• Отсутствие собственного жилья
• Статус репатрианта

Новые репатрианты могут получить такую льготную ипотеку по фиксированной ставке в 3%-4% и сроком на 20-25 лет. Ставка будет корректироваться в зависимости от инфляции, а штрафы за досрочное погашение в данном случае отсутствуют. Часть ипотеки — до 200 тысяч шекелей— покрывается государством: если квартира не будет продана в течение 15 лет, то субсидию возвращать не требуется.

Необходимые требования для получения

Возраст заёмщика должен составлять не менее 20 лет (для льготной машканты — как минимум 21 год). Верхний предел законом не ограничен, но израильские банки предпочитают не выдавать кредиты, если окончание срока погашения приходится на возраст старше 80 лет.

При ипотечном кредитовании обязательно требуется страхование жизни всех заёмщиков и объекта недвижимости, который будет находиться в залоге.

Факторы, влияющие на ставку по ипотеке

При оценке платёжеспособности заёмщика банк оценивает различные факторы: в частности, возраст, образование, семейное положение, наличие родственников, уровень дохода. Каждый показатель получает отражение в баллах — чем их больше, тем меньше риск для банка и тем вероятнее для клиента получить машканту под низкий процент.

Но на ставку влияет не только кредитный рейтинг клиента, но и срок действия ипотеки, размер первоначального взноса и условия предоставления займа. В частности, если ставка привязана к индексу потребительских цен, то она будет пересчитываться с учётом инфляции. То же самое будет происходить и в том случае, когда привязка делается к ключевой ставке израильского Центрального банка.

Валюта, в которой была взята машканта, тоже имеет значение: в этом случае процентная ставка будет колебаться вместе с курсом.

Что нужно знать о процессе получения машканты?

Начинается всё с выбора подходящего объекта недвижимости и подачи заявки на предоставление ипотеки — «бакаша экронит». Заявление рассматривается банком, и в случае положительного решения он выдаёт заёмщику одобрение — «ишур экрони». Оно действительно в течение 2-х месяцев.

Для получения ишур экрони нужно будет предоставить банку следующие документы:

• Копию Теудат Зеут вместе с приложением;
• Платёжные ведомости (тлуш маскорет) за последние 3 месяца — для наёмных сотрудников;
• Налоговая отчётность, утверждённая бухгалтером — для самозанятых;
• Выписки с банковского счёта за последние 3 месяца.

Следующим этапом будет выбор кредитной программы. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячные платежи, но больше переплата, поэтому здесь не обойтись без долгих подсчётов. Сложности ещё и в том, что тело кредита может состоять из нескольких частей с разными ставками и условиями погашения.

После того, как ипотечный план утверждён, клиент должен предоставить банку справку об оценке объекта недвижимости и полисы страхования жизни и имущества. Каждый банк имеет собственный список сертифицированных оценщиков.

Наступает последний этап: подписание всех ипотечных документов и оформление договора купли-продажи. Весь процесс от начала и до конца можно выполнить самостоятельно или поручить ипотечному брокеру.

Как выбрать оптимальные условия программы машканта?

В Израиле ипотечный кредит может включать в себя несколько видов займа с разными условиями и ставками, и это представляет главную проблему для тех, кто сталкивается с машкантой впервые. Неопределённость на мировом финансовом рынке тоже добавляет к этому уравнению ряд неизвестных. Скажем, ещё в начале 2022 года ключевая (учётная) ставка в Израиле равнялась 0,1%, а сегодня она повышена до 4,75%.

Подобрать выгодный кредитный план, не будучи специалистом в области финансов, довольно сложно. Неправильный выбор может обойтись в десятки тысяч шекелей. К счастью, есть компания Israel Assist, которая сбережёт вам время и поможет значительно сэкономить на ипотеке. Наши специалисты прекрасно разбираются в ипотечных продуктах и уверенно разрешают все бюрократические вопросы. Мы умеем работать с израильскими банками и знаем, как вести переговоры, чтобы получить для клиента наиболее выгодные условия.

Компания Israel Assist предлагает услуги профессионального консультанта, который знаком со сферой кредитных услуг и знает все достоинства и недостатки тех ипотечных программ, которые предоставляют израильские банки. Он поможет не только выбрать лучшее предложение, но и подготовить пакет документов для банка, и заполнить все необходимые формы. Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку и нуждаетесь в квалифицированном совете, то эксперты Israel Assist всегда готовы прийти на помощь.