Приложение Israel Assist

Новости, лайфхаки, польза

Открыть Открыть

Покупка собственного дома или квартиры — это самое важное приобретение после переезда в другую страну. Несмотря на то, что в 2023 году рынок недвижимости в Израиле немного «охладился», цены на жильё всё ещё остаются высокими. В мае средняя стоимость объекта недвижимости составила почти 2 миллиона шекелей, или около 540 тысяч долларов. В Тель-Авиве и Иерусалиме за квартиру придётся заплатить ещё больше: $811 000 и $660 000 соответственно.

Приобрести недвижимость за наличные готовы немногие. Поэтому государственные и частные финансовые организации предлагают ипотечные ссуды, которое позволяет получить средства, необходимые для покупки квартиры. Израильская сфера ипотечного кредитования в целом похожа на то, что есть в России и в странах Запада, однако имеет некоторые особенности. В этой статье мы попробуем разобраться в её тонкостях и оценить все преимущества и недостатки.

Разбираемся в сути машканты

Ипотека — это долгосрочный кредит, выдаваемый банком или другим финансовым учреждением, который позволяет покупателю приобрести квартиру, дом или земельный участок здесь и сейчас, вместо того чтобы годами откладывать деньги. В Израиле ипотека называется «машканта» (משכנתה): этот термин происходит от слова «закладывать».

Существует два вида ипотеки: обычная банковская и льготная, с участием государства. Вторая предназначена для израильтян, покупающих своё первое жильё. Для того, чтобы воспользоваться льготой, репатрианты должны оформить специальный документ — Теудат Закаут. Он выдаётся на год с правом продления.

Банковская машканта предоставляется всем желающим. Ссуду на покупку недвижимости можно взять как в шекелях, так и в иностранной валюте: долларах, евро и британских фунтах стерлингов. Срок кредитования составляет до 30 лет. Тело кредита чаще всего разбивается на несколько частей — как правило, три:

  • С фиксированной процентной ставкой — квуа ло цмуда;
  • С плавающей ставкой, привязанной к определённому индексу — квуа цмуда ле мадад;
  • С плавающей ставкой, привязанной к ставке «прайм» — рибит маштана прайм.

В ипотеке как минимум 1/3 кредита должна выдаваться по фиксированной ставке. Индекс, к которому привязана ставка, пересматривается раз в 5 лет: это может быть индекс потребительских цен или индекс ценных бумаг. Ставка «прайм» рассчитывается по формуле «ключевая ставка Центрального банка + 1,5%». В мае 2023 года ключевая ставка составляла 4,75%.

Если процентная ставка по кредиту является фиксированной, то сумма ежемесячных выплат не меняется в течение всего времени, независимо от инфляции. В тех же случаях, когда ставка привязана к индексу или ключевой ставке ЦБ, размер взносов будет увеличиваться или уменьшаться в зависимости от колебания этих показателей.

Например, индекс потребительских цен («мадад»), как следует из данных Центрального бюро статистики, за год вырос на 5 процентов.

Процентная ставка по ипотечному кредитованию в иностранной валюте равна ставке LIBOR плюс фиксированная премия, установленная банком. LIBOR — это ставка, по которой лондонские банки предоставляют займы другим банкам, она пересматривается каждые 3-6 месяцев.

Валютная машканта предоставляется на срок до 30 лет, хотя кредит в долларах по фиксированной ставке можно, как правило, получить не более чем на 10 лет. Зато привязанные к доллару ссуды можно гасить досрочно без каких-либо штрафов и ограничений.

Уникальная особенность машканты заключается в том, что все части кредита могут быть выданы на разный срок: например, одна — на 20 лет, другая — на 25, а третья — на 30. И в каждом банке для этого есть собственные условия.

Условия, которые предлагаются по программе машканта

Стандартные условия предполагают, что ипотечный кредит может покрыть до 75% стоимости жилья. Это параметр называется LTV (loan to value) и означает соотношение стоимости кредита к стоимости залога. Например, если квартира стоит миллион шекелей, то банк выдаст машканту на 750 тысяч. Иностранные граждане могут взять ссуду с LTV не более 50%. Тем не менее, в ряде случаев брать машканту до репатриации в Израиль может быть выгодно:

  • Штраф за досрочное погашение в большинстве случаев отсутствует;
  • Можно взять весь кредит с плавающей ставкой;
  • Не обязательно приобретать полис страхования жизни.

Налог на покупку жилья для иностранцев существенно выше, чем для резидентов страны, однако если совершить репатриацию в течение 1 года после сделки, то можно оформить возврат налогов.

Взять ипотеку можно на срок от 4 до 30 лет — это зависит от возраста и дохода заёмщика. Так, например, лицам старше 60 лет одобрят кредит сроком не более чем на 20 лет, если у них нет более молодых созаёмщиков. LTV в 75% можно получить только в том случае, если берётся кредит на первое жильё. Первоначальный взнос должен составлять не менее 100 000 шекелей — даже при условии, что в процентах сумма получается меньше.

Как решить любую проблему в Израиле?
Собрали все советы в одном журнале

Кто имеет право на получение ипотеки через машканту?

Оформить машканту имеют право как резиденты Израиля, так и иностранные граждане. Однако, как уже было сказано, для них будут действовать разные условия. По общим правилам, кредит на покупку жилья можно получить с возраста 20 лет, но в ряде случаев банки могут одобрить заём и для более молодых клиентов — в этом случае срок кредита будет ограничен до 8-10 лет.

Лица, ранее никогда не приобретавшие в собственность дом или квартиру в Израиле, могут рассчитывать на машканту в размере до 75% от стоимости недвижимости. Если же покупается уже не первое жильё, то банк предоставит кредит только на 50% стоимости.

Льготная машканта предусмотрена для новых репатриантов: они могут воспользоваться этим правом в течение 15 лет после получения гражданства Израиля. Условия следующие:

  • Возраст — не менее 21 года
  • Отсутствие собственного жилья
  • Статус репатрианта

Новые репатрианты могут получить такую льготную ипотеку по фиксированной ставке в 3%-4% и сроком на 20-25 лет. Ставка будет корректироваться в зависимости от инфляции, а штрафы за досрочное погашение в данном случае отсутствуют. Часть ипотеки — до 200 тысяч шекелей— покрывается государством: если квартира не будет продана в течение 15 лет, то субсидию возвращать не требуется.

Необходимые требования для получения

Возраст заёмщика должен составлять не менее 20 лет (для льготной машканты — как минимум 21 год). Верхний предел законом не ограничен, но израильские банки предпочитают не выдавать кредиты, если окончание срока погашения приходится на возраст старше 80 лет.

Требования к минимальному доходу отсутствуют, однако он не должен превышать 40% совокупного дохода семьи за вычетом кредитов со сроком более 18 месяцев. Иными словами, если у человека есть кредит на 1 год, то выплаты по нему не учитываются при подсчёте дохода. Как правило, банки устанавливают верхний порог не в 40%, а ниже — 30-35%.

При ипотечном кредитовании обязательно требуется страхование жизни всех заёмщиков и объекта недвижимости, который будет находиться в залоге.

Факторы, влияющие на ставку по ипотеке

При оценке платёжеспособности заёмщика банк оценивает различные факторы: в частности, возраст, образование, семейное положение, наличие родственников, уровень дохода. Каждый показатель получает отражение в баллах — чем их больше, тем меньше риск для банка и тем вероятнее для клиента получить машканту под низкий процент.

Но на ставку влияет не только кредитный рейтинг клиента, но и срок действия ипотеки, размер первоначального взноса и условия предоставления займа. В частности, если ставка привязана к индексу потребительских цен, то она будет пересчитываться с учётом инфляции. То же самое будет происходить и в том случае, когда привязка делается к ключевой ставке израильского Центрального банка.

Валюта, в которой была взята машканта, тоже имеет значение: в этом случае процентная ставка будет колебаться вместе с курсом.

Что нужно знать о процессе получения машканты?

Начинается всё с выбора подходящего объекта недвижимости и подачи заявки на предоставление ипотеки — «бакаша экронит». Заявление рассматривается банком, и в случае положительного решения он выдаёт заёмщику одобрение — «ишур экрони». Оно действительно в течение 2-х месяцев.

Для получения ишур экрони нужно будет предоставить банку следующие документы:

  • Копию Теудат Зеут вместе с приложением;
  • Платёжные ведомости (тлуш маскорет) за последние 3 месяца — для наёмных сотрудников;
  • Налоговая отчётность, утверждённая бухгалтером — для самозанятых;
  • Выписки с банковского счёта за последние 3 месяца.

Следующим этапом будет выбор кредитной программы. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячные платежи, но больше переплата, поэтому здесь не обойтись без долгих подсчётов. Сложности ещё и в том, что тело кредита может состоять из нескольких частей с разными ставками и условиями погашения.

После того, как ипотечный план утверждён, клиент должен предоставить банку справку об оценке объекта недвижимости и полисы страхования жизни и имущества. Каждый банк имеет собственный список сертифицированных оценщиков.

Наступает последний этап: подписание всех ипотечных документов и оформление договора купли-продажи. Весь процесс от начала и до конца можно выполнить самостоятельно или поручить ипотечному брокеру.

Как выбрать оптимальные условия программы машканта?

В Израиле ипотечный кредит может включать в себя несколько видов займа с разными условиями и ставками, и это представляет главную проблему для тех, кто сталкивается с машкантой впервые. Неопределённость на мировом финансовом рынке тоже добавляет к этому уравнению ряд неизвестных. Скажем, ещё в начале 2022 года ключевая (учётная) ставка в Израиле равнялась 0,1%, а сегодня она повышена до 4,75%.

Подобрать выгодный кредитный план, не будучи специалистом в области финансов, довольно сложно. Неправильный выбор может обойтись в десятки тысяч шекелей. К счастью, есть компания Israel Assist, которая сбережёт вам время и поможет значительно сэкономить на ипотеке. Наши специалисты прекрасно разбираются в ипотечных продуктах и уверенно разрешают все бюрократические вопросы. Мы умеем работать с израильскими банками и знаем, как вести переговоры, чтобы получить для клиента наиболее выгодные условия.

Компания Israel Assist предлагает услуги профессионального консультанта, который знаком со сферой кредитных услуг и знает все достоинства и недостатки тех ипотечных программ, которые предоставляют израильские банки. Он поможет не только выбрать лучшее предложение, но и подготовить пакет документов для банка, и заполнить все необходимые формы. Если вы планируете приобрести недвижимость в ипотеку и нуждаетесь в квалифицированном совете, то эксперты Israel Assist всегда готовы прийти на помощь.

В нашем Telegram-канале делимся новостями и полезными материалами для граждан Израиля
Подписаться
Другие статьи
Оставить комментарий
Перейти к содержимому